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Abbiamo passato mesi ad ascoltare sviluppatori, agenzie e unità edili. Abbiamo capito una cosa.
SOSI.
Sistema Operativo per lo Sviluppatore Immobiliare.
Il tuo mestiere vive tra i sistemi, non dentro uno di essi. SOSI è il livello che li tiene insieme, lasciando a ciascuno il proprio lavoro.
—
APRILE 2026
Quello che abbiamo capito
Non sviluppi un immobile per venderne uno. Lo sviluppi per crearne tanti.
Compri 500 m² e li trasformi in cinque trilocali. Compri un albergo vuoto e lo rifai in dieci appartamenti. Compri un terreno e ci costruisci sopra. Ogni operazione è un progetto industriale a scala ridotta: costi, ricavi, tempi, rischi. E vive di marginalità, non di stipendi.
Ingresso
1 unità
→
Capitale
Investo
→
Progetto
Trasformo
→
Cantiere
Costruisco
→
Vendita
Rivendo
→
Margine
Guadagno
→
Uscita
N unità
Il problema che nessuno ti dice
Il margine che avevi in mente non è mai quello che resta.
Preventivo iniziale
24%
marginalità promessa al committente
variante 1
Dopo sorpresa strutturale
9%
margine residuo
variante 2
A consegna
0%
perdita →
Ogni variante ruba una percentuale. Ogni ritardo ne ruba un'altra. Alla fine il progetto ha lavorato, tu hai investito, e nessuno sa chi ha pagato il conto.
Cosa abbiamo costruito negli anni
Tre strumenti, tre mestieri.
Da Fullstack Lab escono da anni tre prodotti specializzati. Ognuno serve un mestiere preciso dello sviluppo immobiliare.
Per chi vende
Nestup
Il gestionale dell'agenzia immobiliare: anagrafica immobili, trattative, market report, clienti.
Per chi costruisce
SOE
Il sistema operativo edile: commessa, costi, subappalti, SAL, zone di lavorazione.
Per chi abita
Domudoc
L'archivio digitale che con l'AI riconosce e gestisce documenti e scadenze della tua casa.
Il flusso di SOE
SOE. Il sistema operativo per l'edilizia.
Raccoglie ciò che oggi vive in mille file, chat, fogli Excel ed e-mail e lo organizza in un flusso unico, dalla commessa in ingresso al cantiere consegnato. Un assistente AI informa operatori e clienti e agisce sul BIM.
Pipeline operativa · dall'ingresso al cantiere
01 · Ingresso
Commessa
bando, cliente, BIM, capitolato
02 · Pre-computo AI
Assistente operativo
BIM → catalogo, prezzario
03 · Ottimizzazione
Computo ottimizzato
alternative, marginalità
04 · Pianificazione
Team e cronoprogramma
squadre, micro e macro
05 · Cantiere
In esecuzione
SAL, varianti, verbali
Sempre attivo · layer trasversale
Assistente AI · WhatsApp + voce
risponde a operatori e clienti su manuali, procedure, normative
Coordinamento reparti
commerciale, operativo e amministrazione in sincrono
Tenuta del cantiere nel tempo: tempi di attesa, qualità delle lavorazioni, stato finanziario della commessa.
CPX
Commercial Performance Index
Spinta commerciale dell'impresa: opportunità, lead, trattative, rapporto tra promesso e consegnato.
Il flusso di Nestup
Nestup. Dalla notizia al rogito.
Due viaggi paralleli, chi possiede e chi cerca, si incrociano nella visita e si risolvono nella trattativa. Un Agent AI qualifica i lead, suggerisce le mosse e valida i documenti.
Chi possiede · vende o affitta
Intercettazione
ads, landing con AVM
Call center
qualifica, sopralluogo
Incarico digitale
valutazione, firma
Pubblicazione
portali, network
Chi cerca · compra o affitta
Annuncio visto
portale, sito, social, QR
Call center
matching, appuntamento
Visite
open house, tour virtuale
Convergono qui
Trattative e proposte
gestione documentale centralizzata, controproposte, Agent AI suggerisce le mosse migliori
Qualifica lead, valida documenti, suggerisce trattative, automatizza il customer support.
AVM
Pre-valutazione automatica
Valore di mercato immediato su database esterni e dati comparabili oggettivi.
Il flusso di Domudoc
Domudoc. La carta d'identità della casa.
L'archivio intelligente per chi possiede, vive, affitta o vende. Tu carichi, l'AI fa il lavoro: OCR, classificazione, segnalazione di ciò che manca. Tre pilastri: archivio normativo, scadenziario attivo, registro asset.
Ciclo quotidiano · il fascicolo sempre vivo
Carichi un documento
bolletta, APE, rogito, una foto basta
L'AI fa il lavoro
OCR, classifica, estrae dati e scadenze
Archivio organizzato
utenze, impianti, legali, catasto, bonus
Scadenziario attivo
revisione, polizza, TARI, bonus
Notifica e azione
chiami il fornitore dalla rubrica
Valore storico
cronologia interventi, la casa vale di più
Quando vendi · fascicolo perfetto per il notaio
01
Check-up automatico
audit della documentazione
02
Link per l'agenzia
condivisione crittografata
03
Passaggio contestuale
account al nuovo proprietario
Quando affitti · property manager tascabile
01
Condivisione selettiva
manuali, APE, numeri utili
02
Check-in · check-out
stato certificato
03
Scadenze contrattuali
rinnovi, ISTAT, registro
Il passo successivo
Da tre prodotti a un ecosistema.
Nestup, SOE e Domudoc condividono lo stesso dato fondamentale: l'unità immobiliare. La stessa che compri, che costruisci, che vendi. Questo ci ha permesso di connetterli.
Nestup
Vendita
anagrafica immobile
SOE
Cantiere
stessa unità, altra vista
Domudoc
Documentazione
stessa unità, altro angolo
↓↓↓
Unità immobiliare
Il dato condiviso
Tre sistemi che parlano la stessa lingua sono la precondizione perché qualcuno li governi dall'alto.
Il vantaggio
Sopra l'ecosistema, una vista sola.
SOSI è il livello che sta sopra ai tre sistemi. Raccoglie costi, ricavi, avanzamenti e te li restituisce come un'unica lettura: sai esattamente quanto stai guadagnando, mentre stai costruendo.
SOSI.
Cruscotto · Scouting · Regole di incasso · Simulatore
datidatidati
Nestup
Agenzia · Vendita
immobili, clienti market report trattative
SOE
Cantiere · Costi
commesse, zone subappalti SAL passivi
Domudoc
Documenti · Cliente
fascicolo stato avanzamento conformità
Costi da SOE · Incassi da Nestup · Avanzamento da Domudoc → Margine reale
Il flusso economico
Tre conti separati. Un solo margine che conta.
Sullo stesso progetto coesistono tre bilanci distinti, ciascuno con il suo mercato di riferimento. SOE vede il conto dell'impresa edile, Nestup vede il conto dell'agenzia, ma il conto dello sviluppatore, quello che decide se l'operazione è andata bene, vive solo su SOSI.
Vive in SOE
Impresa edile
Unit di costruzione
RicaviSAL interni fatturati allo sviluppatore
Costioperai, subappaltatori, fornitori, materiali
Marginedella unit edile
Vive in Nestup
Agenzia
Unit di vendita
Ricaviprovvigioni sulla vendita delle unità
Costirete agenti, marketing, operations
Marginedell'agenzia
Vive in SOSI
Sviluppatore
Chi fa l'operazione
Ricavivendite unità ai clienti finali + eventuali capitali finanziatori
CostiSAL pagati a SOE, provvigioni Nestup, acquisto, oneri
Marginedello sviluppatore
Ogni business unit ha il suo bilancio e il suo markup, anche dentro la stessa holding. Nessun sistema verticale, da solo, mostra il margine vero dello sviluppatore: quello esiste solo quando costi e ricavi delle tre unit si consolidano in un unico cruscotto.
Il meccanismo · scenario "vendo mentre costruisco"
Due SAL che devono stare in sincrono.
Lo sviluppatore paga l'impresa a stato avanzamento lavori, e allo stesso tempo incassa dai clienti che hanno comprato sulla carta, sempre a stato avanzamento. Quando i due SAL si disallineano, la cassa dello sviluppatore va sotto zero.
SAL interno
SOE → Sviluppatore
L'impresa edile avanza i lavori sulle cinque unità. A ogni stato, emette fattura allo sviluppatore secondo le regole concordate nel piano commessa.
SAL esterno
Acquirenti → Sviluppatore
I clienti che hanno comprato sulla carta pagano rate proporzionali all'avanzamento dei lavori, non una volta sola al rogito.
Incassi dagli acquirentiPagamenti a SOEEsposizione di cassa
+ 600k+ 300k0− 150k
T0SAL 1SAL 2SAL 3SAL 4ConsegnaRogito
L'area rossa è il problema di business dello sviluppatore. Se non vende abbastanza o troppo tardi, paga i SAL a SOE senza avere i corrispettivi incassi dai compratori. SOSI consolida i due flussi e mostra l'esposizione prima che diventi un danno.
Tre modi di fare l'operazione
La domanda non è se vendere, ma quando vendere.
CantiereVendita
i.
Costruisco, poi vendo
cantiere
vendita
Massimo controllo, capitale tutto anticipato. Serve finanziamento o liquidità propria.
ii.
Vendo mentre costruisco
SAL 1
SAL 2
SAL 3
saldo
Acconti e SAL degli acquirenti alimentano il cantiere. Il più complesso da bilanciare.
iii.
Vendo, poi costruisco
vendita
cantiere con incassi
Zero capitale anticipato. Parte il cantiere solo a compratori trovati.
Il flusso
Sette fasi. Prima si decide, poi si esegue.
Fasi 01 — 05
Tutte le decisioni. Qui si costruisce il progetto sulla carta.
Fasi 06 — 07
L'esecuzione. I sistemi verticali prendono in carico il lavoro.
01
Scouting e prequalifica
L'opportunità entra nel sistema e viene caratterizzata.
02
Preconfiguratore
Simulazione del frazionamento e dei ricavi attesi.
03
Progettazione e stima
Progettista esterno, pre-analisi costi.
04
Scenario di vendita
Costruisco prima, durante o dopo aver venduto.
05
Modello di finanziamento
Capitale proprio, privato o crowdfunding.
06
Ingaggio sistemi
Nestup, SOE e Domudoc entrano in azione.
07
Dashboard marginalità
Monitor continuo di costi, incassi, margine.
Fase 01
Scouting e prequalifica
L'opportunità entra nel sistema. Terreno, immobile da riqualificare o volumetria esistente. Viene caratterizzata dalla stessa anagrafica che userai per venderla e per costruirla.
Identificazione
Indirizzo, volumetria, stato catastale, vincoli urbanistici.
Qualifica
Valutazione preliminare del cuscinetto tra prezzo d'acquisto e valore atteso.
Decisione
Si approfondisce o si scarta in pochi minuti.
Ingresso opportunità
∞
mercato, segnalazioni, scouting
↓
Pre-qualifica
10–20%
↓
Candidati
da sviluppare
Fase 02
Pre-configuratore di progetto
Un palazzo da 500 m² che diventa cinque trilocali da 100. Il pre-configuratore simula la trasformazione e stima i ricavi dal market report di Nestup.
Unità di partenza
500 m²
acquisto: € 1.000.000 costo/m²: € 2.000
Fraziono
trilocale 1
100 m²
trilocale 2
100 m²
trilocale 3
100 m²
trilocale 4
100 m²
trilocale 5
100 m²
Rivendo
Ricavo atteso
€ 1,5 M
5 × 300.000 cuscinetto: + 500k
Il cuscinetto stimato è il punto di partenza. Se non regge qui, non reggerà dopo.
Fase 03
Progettazione e stima costi
SOSI manda il capitolato al progettista esterno, riceve il progetto esecutivo, lo gira alla unit edile. SOE risponde con il costo reale. Qui si conferma o si scarta la marginalità.
Ingaggio progettista
Dalla piattaforma, con capitolato completo già compilato.
Pre-analisi SOE
La unit edile quota il progetto con costi fissi o dettaglio catalogo.
Gate di decisione
Se il margine regge, si procede. Altrimenti si rinegozia.
SOSI.
Coordina
↓
Progettista esterno
capitolato → progetto
⇄
Unit edile via SOE
pre-analisi costi
Fase 04
La scelta dello scenario si fa qui.
Due domande decidono quale dei tre scenari è quello giusto per questa operazione. SOSI le fa a te, a partire dai numeri che hai già messo in piattaforma.
Fase 05
Modello di finanziamento
Noto il capitale necessario e lo scenario scelto, SOSI apre tre strade. Puoi combinarle, ma ciascuna attiva una macchina diversa dentro la piattaforma.
a.
Autofinanziamento
Capitale proprio. Zero attori esterni, decisione autonoma, nessun report da inviare.
b.
Privato con CRM
Inviti selezionati di investitori fidati. Anagrafica, storico, segmentazione, tracking delle risposte.
c.
Crowdfunding
Operazione pubblica. Più investitori sottoscrivono quote. Reportistica periodica automatica.
Fase 06
Ingaggio dei sistemi verticali
Ora parte l'esecuzione. SOSI emette i comandi. Ogni sistema riceve la sua parte di lavoro e la gestisce al meglio, come sempre.
SOSI.
Orchestratore
SOE
Cantiere
apre commessa, assegna subappaltatori e zone di lavorazione
Mentre costruisci e mentre vendi, il cruscotto consolida tutto: costi reali, incassi riscossi, margine residuo. Gli scostamenti emergono prima di diventare perdite.
Vista consolidata
Costi SOE più costi esterni, incassi Nestup più avanzamento Domudoc.
Alert sugli scostamenti
Quando il costo reale di una voce supera la soglia pianificata.
Reportistica finanziatori
Export automatico e notifiche periodiche.
ProgettoVia Etnea 145
Costi sostenuti
€ 620k
su 1.1M previsti
Incassato
€ 780k
3 unità su 5
Margine attuale
+ 31%
vs 38% stimato
Andamento costi
voce "impianti" in deriva: + 8% su preventivo
Il presupposto tecnico
Tutto si regge su un modello dati unificato.
I sistemi verticali guardano la stessa unità immobiliare da angolature diverse. SOSI fa in modo che sia la stessa unità per tutti, non copie scollegate.
Unità immobiliare
Dato master
↓↓↓
Nestup
Vista commerciale
esposizione, piano, pertinenze
SOE
Vista catastale
subalterni, gruppo immobili
SOE
Vista operativa
zone di lavorazione
Un problema che non era ovvio
Come gestisci un immobile che non esiste ancora?
Un terreno non ha subalterni. Una demolizione li cancella. Un frazionamento li genererà a fine lavori. SOSI lavora con unità virtuali che si riconciliano col catasto al momento giusto.
Acquisto terreno
Nessun subalterno
indirizzo, PIN mappa
Progetto esecutivo
Zone virtuali
5 unità future mappate
Cantiere
Unità virtuali attive
gruppo immobili in SOE
Accatastamento
Conversione
virtuali → catasto reale
Rogito
Unità definitive
reali e certificate
Caso d'uso I
Vendita in blocco a un fondo SGR.
Costruisci l'opportunità e la presenti a fondi di investimento immobiliare. Il fondo acquista in blocco, anticipa il capitale, diventa proprietario unico. Tu resti General Contractor e porti a casa il margine operativo.
Un unico fascicolo Domudoc
Il fondo vede l'avanzamento di tutte le unità da un solo posto.
Capitale zero per lo sviluppatore
L'investimento è del fondo. Tu mantieni il margine da GC senza esporti.
Reportistica consolidata
Milestone di cantiere e saldo finale a consegna.
Sviluppatore
General Contractor
Fondo SGR
Acquirente unico
Vende in blocco
unità 1
unità 2
unità 3
unità 4
unità 5
Caso d'uso II
Crowdfunding immobiliare pubblico.
L'operazione viene aperta al mercato degli investitori retail o qualificati. SOSI genera la pagina pubblica del deal, raccoglie le sottoscrizioni e distribuisce la reportistica.
Deal pubblicato in piattaforma
Report con tempi, costi, marginalità, contingenze e grado di complessità.
N investitori con quote
Ciascuno sottoscrive la quota che vuole, rischio distribuito.
Distribuzione proporzionale
Marginalità e flussi di cassa ripartiti alle quote.